Cassazione, sentenza 12742/2026: l’amministratore può conciliare senza assemblea?
L’amministratore può avviare una mediazione, aderirvi e parteciparvi senza una preventiva delibera autorizzativa. Per concludere la conciliazione serve però l’approvazione dell’assemblea. La distinzione è richiamata dalla Corte di cassazione, seconda sezione civile, nella sentenza n. 12742 pubblicata il 5 maggio 2026: rappresentare il condominio non significa poter decidere autonomamente dei diritti dei condomini.
La controversia sulla veranda e la volontà dell’assemblea
La vicenda riguarda un manufatto realizzato da una condomina sulla terrazza di copertura, in relazione a un divieto di sopraelevazione contenuto nel regolamento contrattuale. La Corte d’appello aveva confermato la condanna alla demolizione. Nel ricorso, la condomina sosteneva, tra l’altro, che l’amministratore avesse agito contro una precedente deliberazione assembleare di non intraprendere la lite; il condominio contestava questa ricostruzione.
La Cassazione riconosce che, nel caso esaminato, la domanda di rimozione della veranda con tettoia, diretta a far rispettare il regolamento e a tutelare le parti comuni, rientra negli atti conservativi per i quali l’amministratore può agire senza preventiva autorizzazione assembleare. Il problema, dunque, non è soltanto se occorresse un’autorizzazione iniziale, ma quale effetto avrebbe avuto una volontà contraria validamente espressa dall’assemblea.
Accogliendo il secondo e il terzo motivo del ricorso principale, la Cassazione ha cassato la sentenza nei relativi limiti e rinviato alla Corte d’appello di Catania in diversa composizione. Il giudice di rinvio dovrà accertare se l’assemblea avesse effettivamente deliberato di non procedere giudizialmente. Questo accertamento resta quindi aperto, senza una decisione definitiva sulla demolizione.
Il limite dell’autonomia dell’amministratore
Secondo la sentenza, quando sono in gioco diritti disponibili, l’autonomia dell’amministratore non gli consente di proporre o proseguire una causa contro la volontà validamente espressa dall’assemblea di non agire, rinunciare o transigere. L’amministratore rappresenta i titolari del rapporto sostanziale: il solo incarico non gli attribuisce un interesse proprio alla lite.
La motivazione si confronta anche con un precedente orientamento secondo cui la rinuncia assembleare non avrebbe vincolato l’amministratore rispetto a un’azione di reintegrazione del possesso autonomamente intrapresa. Il collegio sostiene invece la necessità di collegare la rappresentanza processuale alla titolarità sostanziale dei diritti. È su questo rapporto che la pronuncia fonda il limite all’iniziativa dell’amministratore.
Resta distinta la posizione del singolo condomino. Per le azioni reali a tutela delle parti comuni, la sentenza gli riconosce una legittimazione autonoma a proteggere il proprio diritto, anche quando l’assemblea abbia espresso una volontà contraria alla lite. Questa possibilità riguarda la tutela dei diritti reali comuni e non costituisce un generale potere di ignorare deliberazioni o accordi condominiali.
In mediazione, partecipazione e approvazione sono due passaggi distinti
La controversia sulla veranda non nasceva da una mediazione. La Cassazione richiama l’art. 5-ter del d.lgs. 28/2010 nella motivazione perché questa disciplina conferma la distinzione tra il potere dell’amministratore di rappresentare il condominio e la decisione riservata ai titolari dei diritti.
L’art. 5-ter legittima l’amministratore ad attivare il procedimento, aderirvi e parteciparvi senza una preventiva deliberazione autorizzativa. L’amministratore può quindi condurre la trattativa e sottoscrivere il testo da sottoporre all’assemblea; questo non sostituisce l’approvazione della soluzione.
La norma sottopone al voto assembleare il verbale al quale è allegato l’accordo di conciliazione oppure la proposta del mediatore. Si tratta di due ipotesi diverse: nel primo caso le parti hanno raggiunto un accordo; nel secondo il mediatore ha formulato una proposta conciliativa. In entrambe, il passaggio assembleare è necessario per l’approvazione.
Il termine per deliberare e la conseguenza della mancata approvazione
L’assemblea deve deliberare entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta. È dunque nel testo sottoposto all’approvazione che si trova la scadenza da rispettare. Se l’approvazione non interviene entro quel termine, la conciliazione si intende non conclusa: l’assenza di una deliberazione non equivale a consenso.
Sul piano organizzativo, ciò richiede di portare all’assemblea il testo della soluzione e programmare la deliberazione in tempo utile rispetto alla scadenza. La trattativa deve quindi tenere conto anche del passaggio dal tavolo di mediazione alla decisione dei condomini: raggiungere un’intesa sul testo non esaurisce il percorso necessario alla conclusione della conciliazione.
Quale maggioranza serve: conta l’oggetto della soluzione
L’art. 5-ter rinvia alle maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. Questo rinvio non stabilisce un unico quorum per ogni soluzione conciliativa: la maggioranza necessaria va individuata in relazione all’oggetto della deliberazione e ai diritti sui quali l’accordo interviene.
Presupponendo un’assemblea regolarmente costituita, il quorum deliberativo ordinario in prima convocazione richiede la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio, pari a 500 millesimi su 1.000. In seconda convocazione occorrono la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore. Restano fatti salvi i quorum speciali e il consenso unanime eventualmente richiesti dall’oggetto della decisione.
Per le liti attive e passive su materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore, l’art. 1136 richiede sempre la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. La sola circostanza che si stia approvando una soluzione conciliativa non permette quindi di applicare automaticamente la soglia ordinaria della seconda convocazione.
La sentenza distingue inoltre la transazione di una lite su rapporti obbligatori, deliberabile a maggioranza e vincolante anche per il singolo condomino, dalla transazione che dispone di diritti reali comuni. Per quest’ultima richiama la necessità del consenso unanime di tutti i condomini, non soltanto dei presenti. L’unanimità è collegata alla disposizione di quei diritti: la semplice menzione di una parte comune nell’accordo non basta a renderla necessaria.
Per comprendere come una mediazione condominiale possa concludersi, occorre quindi guardare insieme al contenuto della soluzione, al consenso richiesto e al termine per approvarla. L’autonomia dell’amministratore consente di portare il condominio al tavolo e negoziare; la conclusione della conciliazione richiede che il testo riceva l’approvazione necessaria entro la scadenza prevista.
Il testo della sentenza
Mediazione per le controversie condominiali ADR Pro Gest Italia offre un servizio di mediazione civile e commerciale, anche per le controversie condominiali. La pagina dedicata permette di conoscere il servizio e consultare le informazioni per avviare una mediazione. |
Commenti