Appalto condominiale e mediazione: sentenza 1463/2026 del Tribunale di Avellino
La presenza di un condominio in giudizio non rende automaticamente obbligatoria la mediazione. Nella causa decisa dal Tribunale di Avellino, la domanda dell’appaltatore riguardava il corrispettivo previsto dal contratto di appalto: un elemento decisivo per escludere, in quella fattispecie, la mediazione preventiva.
Il criterio: conta l’oggetto della domanda
L’art. 5 del d.lgs. 28/2010 include le controversie in materia di condominio tra quelle per le quali la mediazione costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale. La regola, però, non coincide con l’idea che ogni lite nella quale compaia un condominio debba passare dalla mediazione.
Il perimetro della materia condominiale è definito dall’art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile: riguarda le controversie derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. 61-72 delle relative disposizioni di attuazione. Il punto, quindi, è individuare da quale rapporto e da quale pretesa nasce la domanda proposta.
Il caso dell’appaltatore contro il condominio
Con la sentenza n. 1463/2026 del 23 luglio 2026, la II sezione civile del Tribunale di Avellino ha deciso un’opposizione a decreto ingiuntivo relativa al pagamento del corrispettivo per lavori di riqualificazione energetica di un edificio condominiale.
L’appaltatore chiedeva il pagamento al condominio committente in base al contratto di appalto. Il Tribunale ha ritenuto che il titolo della pretesa fosse proprio quel contratto e non l’ordinamento condominiale in senso stretto. Per questa ragione, nel caso esaminato, ha considerato la domanda estranea alla mediazione obbligatoria in materia di condominio.
Il limite della decisione e l’esito del giudizio
La causa non si è conclusa con una decisione sul credito dell’appaltatore. Il Tribunale ha dichiarato la propria incompetenza territoriale, indicando il Tribunale di Nocera Inferiore come competente; per tale ragione ha revocato il decreto ingiuntivo opposto e ha lasciato assorbite le questioni di merito.
L’eccezione di improcedibilità per mancata mediazione è stata dichiarata assorbita dalla pronuncia sull’incompetenza, sebbene il Tribunale abbia aggiunto di ritenerla infondata. Il passaggio sulla mediazione non è dunque il presupposto del dispositivo e va letto entro i confini della domanda concreta esaminata, non come un’esenzione generale per tutte le liti relative a lavori condominiali.
Perché il caso di Crotone è diverso
Il confronto con una sentenza del Tribunale di Crotone del 7 febbraio 2025 aiuta a rendere visibile la distinzione. In quel giudizio, l’appaltatore agiva direttamente contro un singolo condomino per recuperare la quota relativa a lavori straordinari; il Tribunale qualificò l’azione come recupero di quote condominiali, dichiarò l’improcedibilità e revocò il decreto ingiuntivo.
Ad Avellino, invece, il debitore indicato era il condominio e la domanda riguardava il corrispettivo contrattuale dell’appalto. Il caso di Crotone, inoltre, applicava la disciplina anteriore alla riforma Cartabia. Il confronto non basta quindi a dimostrare un contrasto: le fattispecie differiscono per soggetto debitore, oggetto della domanda e disciplina temporale applicata.
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