Delibera condominiale errata: i trenta giorni, la nullità e la mediazione

Dott. Aldo Barone

29 set

Tempo di lettura: 3 min

Scoprire un errore in un rendiconto già approvato non significa sempre poter contestare la delibera senza limiti di tempo. La natura del vizio conta quanto il contenuto dell’errore: un riparto concreto ritenuto sbagliato segue normalmente la via dell’annullamento, mentre la nullità resta un’ipotesi residuale.

Comunicazione nella cassetta postale di un condominio e persona al citofono: il momento della comunicazione della delibera rileva per il termine degli assenti.

Chi può contestare la delibera e perché il termine conta

Le deliberazioni dell’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini. Se una delibera è contraria alla legge o al regolamento, il condomino assente, dissenziente o astenuto può chiederne l’annullamento entro trenta giorni. Per dissenzienti e astenuti il termine decorre dalla data della delibera; per gli assenti decorre dalla sua comunicazione.

Il passare del termine è quindi decisivo per i vizi che comportano annullabilità. Né il dissenso né la sola iniziativa giudiziale sospendono automaticamente l’esecuzione della delibera: la sospensione può essere ordinata dall’autorità giudiziaria.

Riparto errato e nullità non sono la stessa cosa

Le Sezioni Unite della Corte di cassazione, con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, hanno chiarito che una delibera che applica in concreto il riparto delle spese di gestione in violazione dei criteri generali legali o convenzionali è annullabile. Deve dunque essere impugnata nel termine previsto dall’art. 1137 del codice civile.

Questo principio riguarda il riparto concreto delle spese e non trasforma ogni anomalia del rendiconto in una nullità. La nullità residuale riguarda, tra l’altro, la mancanza originaria di elementi essenziali, l’oggetto impossibile o illecito e il difetto assoluto di attribuzioni.

Diverso è il caso in cui l’assemblea, con una decisione a maggioranza, stabilisca o modifichi per il futuro i criteri generali di riparto previsti dalla legge o dalla convenzione: una delibera di questo tipo è nulla. Il rimedio dipende quindi da ciò che la delibera ha effettivamente deciso, non dalla sola presenza di un errore contabile lamentato.

La contestazione tardiva non si recupera con una sola eccezione

La distinzione ha conseguenze concrete anche quando viene chiesto un decreto ingiuntivo per contributi condominiali. Secondo le Sezioni Unite, nel giudizio di opposizione l’annullabilità della delibera può essere esaminata soltanto se è stata proposta un’apposita domanda di annullamento nel termine dell’art. 1137: non è sufficiente sollevare il vizio come mera eccezione.

Ciò non equivale ad affermare che ogni possibile vizio resti sempre precluso dopo trenta giorni. La nullità conserva un regime differente, ma non può essere invocata automaticamente per trasformare un vizio annullabile in una contestazione senza termine.

La mediazione è un passaggio da coordinare con i termini

Nelle controversie in materia di condominio, la mediazione è richiesta preliminarmente dalla legge ed è condizione di procedibilità della domanda introduttiva del giudizio. Non è quindi un passaggio separato dalla gestione della contestazione della delibera.

La domanda di mediazione impedisce la decadenza una sola volta dal momento in cui la comunicazione perviene alle parti. Se il procedimento si chiude senza conciliazione, la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, che decorre dal deposito del verbale conclusivo presso la segreteria dell’organismo. La tempestività va valutata sulla documentazione concreta del singolo caso.