Cassazione, ordinanza 11617/2020: rogito autonomo senza benefici della mediazione
Chi definisce una controversia immobiliare in mediazione e prevede un successivo rogito deve chiarire quale documento trasferirà la proprietà. Se l’accordo contiene soltanto l’impegno a vendere, le agevolazioni della mediazione non si estendono automaticamente alla futura compravendita. Questa distinzione è al centro dell’ordinanza n. 11617 della Corte di Cassazione, quinta sezione civile, depositata il 16 giugno 2020.
Trasferire nell’accordo o impegnarsi a farlo dopo
Un accordo di mediazione può produrre direttamente il trasferimento immobiliare oppure contenere soltanto l’obbligo di stipulare un successivo contratto che realizzerà quel trasferimento. Nel primo modello, il diritto passa per effetto dell’accordo; nel secondo, l’intesa impegna le parti, ma il trasferimento resta affidato al contratto definitivo.
La differenza riguarda quindi gli effetti dell’accordo, non soltanto l’ordine cronologico dei documenti. Sapere che un rogito seguirà la mediazione non basta a determinarne il trattamento fiscale: occorre capire se il notaio interverrà su un trasferimento già realizzato oppure stipulerà un autonomo contratto traslativo.
Le agevolazioni dell’accordo e la soglia di 100.000 euro
L’articolo 17, comma 2, del d.lgs. n. 28/2010 esenta il verbale e l’accordo di conciliazione dall’imposta di registro entro 100.000 euro di valore. Oltre questa soglia, l’imposta è dovuta sulla parte eccedente. Si tratta dunque di una franchigia riferita al valore, non di una somma da sottrarre all’imposta né di un’esenzione estesa a qualsiasi atto collegato alla mediazione.
Il comma 1 dello stesso articolo prevede inoltre l’esenzione degli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento dall’imposta di bollo e dalle spese, tasse o diritti contemplati dalla disposizione. Questi benefici non rendono gratuita l’intera operazione immobiliare e non comprendono automaticamente ogni tributo o prestazione professionale.
Per le imposte ipotecaria e catastale, l’Agenzia delle Entrate, nella risposta n. 3 del 13 gennaio 2025, richiamando la risposta n. 235/2020, conferma che l’esenzione comprende i trasferimenti oggetto dell’accordo agevolato indipendentemente dal loro valore. Il chiarimento resta riferito a quei trasferimenti: non attribuisce automaticamente lo stesso trattamento a un distinto rogito.
La stessa risposta esclude invece l’agevolazione per la successiva iscrizione di ipoteca giudiziale a garanzia del credito riconosciuto in mediazione, perché appartiene alla fase di esecuzione dell’accordo. È una fattispecie diversa dalla vendita immobiliare, ma mostra perché il collegamento con una mediazione non basta, da solo, a includere ogni atto successivo nel beneficio.
Il caso deciso: la vendita era avvenuta con un contratto separato
Nella vicenda esaminata dalla Cassazione, le parti avevano concluso la mediazione assumendo l’impegno a trasferire gli immobili. Avevano poi stipulato una compravendita con un distinto atto notarile: il trasferimento non si era quindi realizzato nell’accordo conciliativo. La controversia fiscale riguardava le imposte di registro, ipotecaria e catastale applicate alla vendita.
La Corte ha negato al successivo contratto le agevolazioni della mediazione. Il ragionamento si fonda sul carattere eccezionale delle disposizioni agevolative e sul loro collegamento agli atti del procedimento. Nel caso concreto, a trasferire gli immobili era stato un contratto traslativo autonomo, successivo all’accordo che obbligava le parti a concluderlo.
La Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, cassato la decisione impugnata e deciso direttamente nel merito, respingendo il ricorso introduttivo del contribuente. La contestazione fiscale non è stata annullata.
L’accordo era intervenuto con l’ex coniuge, ma le parti non avevano richiesto le agevolazioni dell’articolo 19 della legge n. 74/1987. La Corte ha distinto quel diverso regime da quello della mediazione disciplinata dal d.lgs. n. 28/2010: la decisione riguarda quest’ultimo trattamento agevolativo.
L’autentica per la trascrizione è diversa dal contratto definitivo
L’intervento del notaio va letto alla luce della funzione che svolge. L’articolo 11, comma 7, del d.lgs. n. 28/2010 stabilisce che, quando l’accordo conclude un contratto o compie un atto previsto dall’articolo 2643 del codice civile, per la trascrizione la sottoscrizione dell’accordo deve essere autenticata da un pubblico ufficiale autorizzato.
Questa autentica è distinta sia dalla certificazione delle firme svolta dal mediatore sia dalla stipula di un nuovo contratto definitivo. Autenticare le sottoscrizioni di un accordo già traslativo e concludere il contratto che realizzerà il trasferimento sono dunque passaggi differenti. La presenza del notaio, considerata da sola, non determina l’applicazione dell’esenzione.
L’ordinanza n. 11617/2020 non risolve in generale il trattamento di ogni successivo atto notarile che si limiti a riprodurre un accordo già produttivo del trasferimento. Questo limite impedisce di estendere l’esclusione a qualsiasi intervento notarile successivo, ma non permette neppure di considerare necessariamente esente un atto riproduttivo.
Una lettura dottrinale favorevole considera l’accordo e l’atto notarile attuativo come parti di un’unica operazione conciliativa e sostiene un’applicazione più ampia delle agevolazioni. È una tesi interpretativa, non una regola vincolante né una garanzia di esenzione: il precedente esaminato ha escluso il beneficio per il distinto contratto traslativo.
Che cosa chiarire prima della firma
La conseguenza pratica è definire con avvocato e notaio, prima della sottoscrizione, quale documento produrrà il trasferimento e quale funzione avranno gli eventuali atti successivi. Su questa base va valutato il trattamento fiscale prospettabile per ciascun atto della sequenza.
Il mero richiamo alla mediazione nel rogito non consente di presumere il beneficio. Anche il costo fiscale complessivo richiede di qualificare gli atti e individuare il trattamento applicabile: non discende dalla sola soglia di 100.000 euro. L’esclusione delle agevolazioni della mediazione, a sua volta, non dimostra l’assenza di ogni altro beneficio fiscale.
La formulazione dell’accordo, la scelta della tecnica di verbalizzazione e il rispetto dei tempi di registrazione incidono direttamente sul risultato economico per le parti. Curare questi passaggi permette di trasformare l’accordo di conciliazione in un trasferimento valido, trascrivibile e fiscalmente conveniente.
Il testo dell'ordinanza
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