Condominio: la servitù della strada di accesso può gravare anche su un bene comune

Nel condominio orizzontale, la gestione delle parti comuni può generare conflitti rilevanti, soprattutto quando sono coinvolte strade di accesso alle singole unità abitative. Una recente pronuncia della Corte di Cassazione offre chiarimenti importanti sulla natura condominiale delle strade interne e sulla possibilità di costituire servitù a favore del bene comune. La decisione affronta anche profili processuali di particolare interesse per i condomini coinvolti in giudizio.

La vicenda oggetto del giudizio

In un complesso residenziale composto da villette a schiera, alcuni proprietari avevano installato un cancello sulla strada interna di accesso, limitandone l’uso agli altri condomini. Questi ultimi hanno agito in giudizio sostenendo che la strada fosse un bene comune e chiedendo la rimozione del cancello, oltre al risarcimento del danno. I convenuti, invece, sostenevano che la strada fosse di proprietà esclusiva del costruttore, richiamando l’esistenza di una servitù di passaggio a favore dei condomini. Dopo un rigetto in primo grado e l’accoglimento dell’appello proposto da uno solo degli attori, la controversia è giunta in Cassazione.

La presunzione di condominialità nei condomini orizzontali

La Corte ha ribadito che anche nei condomini orizzontali opera la presunzione di condominialità prevista dall’art. 1117 c.c., fondata sull’attitudine del bene al servizio o al godimento comune. Le strade interne che consentono l’accesso alle singole unità rientrano tra i beni che, in assenza di un titolo contrario, devono considerarsi comuni. Tale presunzione può essere superata solo da un titolo chiaro e inequivoco che escluda la comunione del bene. In mancanza di un simile titolo, la strada resta soggetta al regime condominiale.

L’impugnazione proposta da un solo condomino

Uno dei temi affrontati riguarda la legittimazione del singolo condomino a impugnare la decisione senza il coinvolgimento degli altri partecipanti al condominio. La Cassazione ha confermato che il condomino può agire autonomamente per l’accertamento della natura condominiale di un bene comune. Non è necessaria l’integrazione del contraddittorio con gli altri condomini quando il convenuto si limita a eccepire la proprietà esclusiva, senza proporre una domanda riconvenzionale. In tale ipotesi, l’accertamento produce effetti coerenti anche nei confronti dei condomini non impugnanti.

La strada di accesso e il ruolo del titolo

I giudici di legittimità hanno escluso che la presenza di una riserva di proprietà o di una servitù fosse sufficiente, di per sé, a negare la natura condominiale della strada. L’individuazione dei beni comuni avviene sulla base dell’elenco non tassativo dell’art. 1117 c.c. e della funzione concreta svolta dal bene. L’accertamento della condominialità costituisce un giudizio di fatto, non censurabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato. Nel caso esaminato, non è emerso alcun titolo idoneo a vincere la presunzione di comunione.

La servitù a favore del bene condominiale

La decisione affronta anche la compatibilità tra bene comune e costituzione di una servitù, chiarendo i limiti del principio nemini res sua servit. Tale principio opera solo quando il fondo servente e quello dominante appartengono alla stessa persona in via esclusiva. Non trova invece applicazione quando il proprietario di un fondo sia anche comproprietario dell’altro, come accade nel contesto condominiale. È quindi ammissibile una servitù che gravi su un immobile di proprietà individuale a vantaggio della restante proprietà comune.

Conclusioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la natura condominiale della strada e l’illegittimità del cancello installato da alcuni proprietari. La pronuncia chiarisce che le strade di accesso alle villette, se destinate all’uso comune, restano beni condominiali salvo titolo contrario. Viene inoltre affermata la possibilità di costituire servitù a favore del bene comune senza violare il principio nemini res sua servit. Si tratta di indicazioni rilevanti per la gestione dei condomini orizzontali e per la prevenzione delle relative controversie.