Mediazione obbligatoria e impugnazione della delibera condominiale: quando decorre il termine di decadenza

In materia di condominio, il coordinamento tra mediazione obbligatoria e termini di impugnazione delle delibere rappresenta un tema di particolare rilievo pratico. Una recente decisione del Tribunale di Cagliari ha chiarito quando inizia a decorrere il termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c. in presenza del previo esperimento del tentativo di mediazione. La pronuncia conferma un orientamento che tutela il diritto di difesa e la funzione deflattiva dell’istituto.

Il termine di impugnazione ex art. 1137 c.c. dopo la mediazione

In tema di impugnazione delle delibere condominiali, il termine decadenziale di 30 giorni previsto dall’art. 1137 c.c., una volta interrotto dalla presentazione della domanda di mediazione ai sensi del D.Lgs. 28/2010, ricomincia a decorrere per intero dalla data di deposito del verbale negativo presso l’organismo di mediazione. Questo principio è stato ribadito dal Tribunale di Cagliari con la sentenza n. 173/2026.

L’interpretazione accolta valorizza la ratio deflattiva della mediazione obbligatoria. Anticipare la decorrenza del termine alla mera comunicazione della domanda significherebbe comprimere il diritto di difesa e costringere le parti a promuovere giudizi in via cautelativa, vanificando la funzione stessa della procedura conciliativa.

Il caso: convocazione dell’assemblea da parte di amministratore privo di poteri

Alcuni condomini hanno impugnato diverse delibere adottate il 23 aprile 2023, deducendo principalmente il vizio di costituzione dell’assemblea. La convocazione era stata effettuata da un amministratore che non era più legittimato a svolgere tale funzione.

Pochi giorni prima, infatti, il Tribunale aveva provveduto alla nomina giudiziale di un nuovo amministratore. Nonostante la regolare notifica del decreto di nomina, il precedente amministratore aveva comunque proceduto alla convocazione dell’assemblea, ritenendo erroneamente che il provvedimento non fosse ancora esecutivo in ragione della pendenza dei termini per il reclamo in Corte d’Appello.

L’eccezione di decadenza e la decisione del Tribunale

Il convenuto, costituendosi in giudizio, ha eccepito in via preliminare la decadenza dall’impugnazione per superamento del termine di 30 giorni previsto dall’art. 1137 c.c. Nel merito, ha inoltre sostenuto la legittimità della convocazione, invocando la mancata definitività della nomina giudiziale del nuovo amministratore.

Il Giudice ha tuttavia accolto la tesi degli attori. È stato accertato che il decreto di nomina dell’amministratore ex art. 1129 c.c. non è soggetto a reclamo e deve quindi considerarsi immediatamente efficace. Di conseguenza, la convocazione effettuata da un soggetto privo di poteri ha reso le delibere annullabili.

Il Tribunale ha quindi annullato le decisioni assembleari, condannando la controparte alla rifusione delle spese legali e di mediazione.

Mediazione obbligatoria e decorrenza del termine di decadenza

Il profilo di maggiore interesse della sentenza riguarda il coordinamento tra il termine di decadenza per impugnare le delibere condominiali e l’esperimento della mediazione obbligatoria. Il Tribunale ha escluso l’applicazione retroattiva delle modifiche introdotte dalla Riforma Cartabia, in vigore dal 30 giugno 2023, nella misura in cui ciò avrebbe comportato una compressione illegittima dei diritti della parte attrice.

Secondo un’interpretazione sistematica e teleologica del novellato art. 8, comma 2, del D.Lgs. 28/2010, il termine di decadenza ricomincia a decorrere solo dal deposito del verbale negativo della mediazione. Tale principio è stato espressamente confermato dall’interpretazione autentica introdotta dal D.Lgs. 216/2024, che all’art. 11, comma 4-bis, chiarisce che il termine riprende a decorrere dalla data di deposito del verbale conclusivo.

Nel caso concreto, il termine è stato quindi calcolato a partire dal 5 ottobre 2023, data di deposito del verbale negativo. La citazione notificata il 3 novembre 2023 è stata ritenuta pienamente tempestiva.

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La corretta gestione dei termini e delle modalità di svolgimento della mediazione è un passaggio determinante, soprattutto nei procedimenti in cui sono previsti termini di decadenza stringenti come quelli in materia condominiale. Una procedura condotta con rigore consente alle parti di tutelare efficacemente i propri diritti e di evitare contenziosi inutili.

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